| 房产律师剖析楼市经典维权案例 | |
2005年9月，夏先生以32万元购买了一套房子。交房时，夏先生发现，与当初开发商的宣传单和沙盘相比，小区健身场地和绿化带处竟然建起了物业办公室。夏先生认为，开发商擅自变更小区规划系违约行为，于是起诉至法院，要求开发商恢复原状，赔偿违约金。 法院判决：基于现已建成的小区平面布局已经通过规划部门审核许可，该小区平面布局已无法恢复原状，故开发商需承担违约责任。该小区的开发商共计赔偿夏先生等19户业主违约金13万余元。 白律师介绍，双方依法签订的《商品房预售合同》对当事人具有法律约束力。根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。因此，关于小区健身场地和绿化带的允诺等虽未载入预售合同，但符合了上述司法解释的规定，故开发商的宣传单和沙盘应当视为合同内容。 严重质量问题可退房 2004年6月，孙某看中了位于东风新村正在建设中的房子，与开发商签订了《商品房买卖合同》，并付清了全部房款。2005年4月，孙某装修后入住。不久，房子开始漏水，孙某于是将开发商告上法庭。 法院判决：解除孙某与开发商签订的《商品房买卖合同》，开发商返还孙某全部购房款，并赔偿装修损失。孙某将所购买的房屋返还给开发商。 白律师认为，根据《关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在房屋买卖合同中，如果房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题，并难以通过修复解决的，买房人请求解除合同，法院应予支持。对于不属于房屋主体工程的质量问题，但经过多次维修不能修复或质量问题严重影响买房人正常使用的，买房人也享有合同解除权。 一房二卖加倍判罚 2003年5月，杨某与一开发商签订了《楼房内部认购书》，认购了价值为27万余元的让胡路区的商品房。杨某于2004年6月份，向开发商交纳了7万余元的购房款，其余的房款以分期付款的形式交付，开发商也给杨某出具了收据。而2004年12月份的时候，开发商以高出原售价的价格将房子卖给了别人。杨某于2005年5月将开发商告上法庭。 法院判决：解除双方签订的《楼房内部认购书》，开发商退还购房款7万余元，赔偿杨某购房款利息7000余元，开发商承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任，赔偿杨某7万元。 白律师介绍，根据最高院《关于设立商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，惩罚性赔偿原则主要针对出卖人订立合同的欺诈行为和恶意违约行为。若出现下列情况可适用：1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人将房屋抵押给第三人；2.商品房买卖合同订立后，出卖人将该房出卖给第三人；3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或提供虚假商品房预售许可证；4.故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。购房者就可以要求开发商赔偿除房款以外一倍以下的赔偿。 面积不符不得超过3% 盖某于2005年6月在龙凤区买了一套顶层房屋，合同约定的面积为100.34平方米。签订合同之后，盖某缴纳了全额购房款。 房屋产权证办理下来以后，盖某发现房屋实际面积与合同约定面积不符，于2006年3月提出起诉。由于双方没有在合同中就阁楼的面积做出约定，开发商认为盖某的房子如果算上阁楼的面积，已经超出了约定的面积。 经有关部门测绘，盖某房子的建筑面积为95.76平方米，与合同约定相差4.58平方米，面积误差比超过3％。庭审中，盖某拿出开发商的售楼宣传单，宣传单中有买顶层送阁楼的承诺。 法院判决：判处开发商返还盖某购房款两万元。 白律师认为，商品房买卖合同中的面积缩水问题，是当前购房者反映强烈的一个问题。法律规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的，合同有约定的按约定处理，没有约定的按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 逾期办证必须赔偿 2005年10月，唐女士在萨尔图区购买了一套房子，开发商向业主承诺，在交房之日起三个月内办理房产证，逾期未办理房产证，出卖人向买受人支付购房款0.5%的违约金。而唐女士在2006年2月份拿到房子钥匙后，房产证迟迟未能拿到。唐女士曾多次找开发商协商此事，均未果。开发商也没有向唐女士支付违约金。后来唐女士起诉到法院。 法院判决：判决开发商在判决生效的30天内办理房屋产权证，并赔偿1万余元的违约金。 白律师介绍，根据最高人民法院商品房买卖合同的司法解释的有关规定：一、由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 也就是说，只要开发商逾期办理房屋产权证就要承担违约责任，如果逾期一年，购房者可以选择退房返款，并要求开发商赔偿损失。 记者了解到，除以上白律师介绍的5种典型纠纷外，开发商还常有以下行为：与购房者签订具有霸王条款的合同,没有预售许可证违法出售房屋,不具备交房条件而强制要求购房者收房等等。 | |
